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“분양가의 80%까지 대출이 된다고 들었는데 요즘 은행에서 상가 대출을 안 해주려 한대요. 한두 푼도 아니고 잔금을 어떻게 마련해야 할지 막막합니다.”
최근 직장인 김 모씨는 3년 전 분양받은 경기도 한 신도시 상가 대출 때문에 은행에 상담을 받으러 갔다가 놀라운 얘기를 들었다. 분양받을 당시 분양상담사로부터 상가 대출은 LTV(담보인정비율) 70~80%까지 가능하다고 들었는데 은행 직원은 “요즘 상가는 대출이 많이 안 돼 50% 정도 생각하면 된다”고 했다. 김씨가 분양받은 상가는 신축 구분상가로 약 10억원. 대출이 LTV 50%만 적용될 경우 잔금을 예상액보다 2억~3억원 추가로 더 확보해야 한다. 김씨는 “상가 수익률이 좋을 줄 알고 분양받았는데 공실이 많고 대출도 적어 막막하다. 팔고 싶어도 안 팔려 큰일났다”며 울먹였다.
고금리로 상가 시장이 직격탄을 맞았다. 내수 경기 침체로 상가 공실이 치솟고 경매가 쏟아지니 은행권도 상가 대출을 대폭 줄이고 나섰다. 이에 따라 상가 분양자들은 입주를 앞두고 “잔금을 못 치른다”며 발을 동동 구르고 있다. 상가를 공급했던 시행사들은 분양자들로부터 잔금을 확보하지 못하면 금융 비용이 증가해 건설업계 자금압박이 가중된다.
18일 은행권에 따르면 최근 상가 대출 한도가 감정가의 50% 수준까지 줄어들었다. A상호금융 관계자는 “요즘 상가 경매 낙찰가율이 말도 안되게 내려가면서 환금성이 너무 떨어진다”며 “상가 대출을 예전처럼 70~80% 해줄 수 없는 상황”이라고 했다.
은행권에 따르면 금리는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 구분상가 순으로 올라간다. 한 은행권 관계자는 “오피스텔 대출 금리가 5% 선이라면 지산은 6% 초반, 상가는 6~7%대가 적용된다. 위험할수록 금리가 높은 것”이라며 “아예 취급을 안 하는 생숙(생활형숙박시설)보다는 낫지만, 상가 대출이 확 줄어서 분양자들이 대출을 늘려달라는 요구가 많다”고 했다.
경기도 수원에 공급된 신축 주상복합 시행사 관계자는 “하반기에 준공을 앞두고 은행권을 접촉하고 있는데 상가 대출을 꺼려 걱정이다. 분양자들은 70% 대출을 기대하는데, 은행은 50%를 얘기하니 난감하다”고 했다.
올해 준공을 앞둔 상가들은 2021~2022년 분양한 곳들이다. 부동산 경기가 좋을 때여서 상가 대출도 LTV 70%가량이 기본이고, 최대 LTV 80%까지도 가능했다. 그러나 고금리에 경기 불황이 겹치자 상가 가치는 곤두박질치고 있다.
코로나19 종식 1년이 다 됐지만 상가 공실률은 증가세다. 한국부동산원에 따르면 2022년 4분기 전국 집합상가 공실률은 9.4%였지만 지난해 4분기 9.9%로 증가했다.
경기도 화성 동탄신도시 신축 아파트 동탄역 해리엇 인근 공인중개업소 관계자는 “아파트는 (분양가상한제로) 싸게 분양하고 상가는 비싸게 팔았다. 그때 분양 받았으니 수익률 5%로 계산하면 월임대료가 300만원 선이면 커피숍 같은 소규모 업종은 부담스럽다”고 했다.
물가가 급격히 뛰면서 외식업이 위축된 영향도 있다. 세종시 공인중개업소 관계자는 “밖에서 사 먹으면 워낙 비싸니까 사람들이 외식 자체를 안 한다. 상가 세입자 찾기가 너무 힘들다”고 했다.
