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1. 부동산은 ‘가격’이 아니라 ‘구조’가 움직인다
대부분은 뉴스만 본다.
“거래량 감소”, “조정 우려”, “금리 부담”.
그런데 시장은 표면이 아니라 자금 흐름과 정책 방향으로 움직인다.
첫째, 공급은 이미 줄어들고 있다.
건설사들은 PF 문제와 원자재 가격 상승, 인건비 상승으로 신규 분양을 줄였다.
분양이 줄어들면 2~3년 뒤 입주 물량이 감소한다.
입주 물량이 줄어들면 어떻게 될까?
가격은 버틴다. 그리고 결국 오른다.
공급은 버튼 누른다고 바로 늘어나지 않는다. 지금 멈춘 공급은 몇 년 뒤의 상승 재료가 된다.
2. 화폐 가치는 계속 하락한다
이건 불편하지만 현실이다.
돈은 매년 가치가 줄어든다.
물가 상승률 3%라 치자.
10억 현금의 실질 가치는 1년 뒤 9억 7천만 원이다.
그런데 부동산은 인플레이션을 흡수한다.
건축비는 계속 오른다.
땅값은 희소하다.
도시는 확장된다.
결국 자산은 화폐보다 빠르게 반응한다.
현금을 쥐고 있는 건 안전해 보인다.
하지만 장기적으로는 서서히 녹는 얼음이다.
3. 금리는 영원히 높게 유지되지 않는다
지금 사람들이 망설이는 이유는 금리다.
하지만 금리는 경기 상황에 따라 조정된다.
경제가 둔화되면 결국 완화 정책이 나온다.
완화가 시작되는 순간 자산은 먼저 움직인다.
금리 인하 신호가 뉴스에 뜰 때는 이미 늦다.
시장은 항상 선반영한다.
결국 타이밍은
“안전해 보일 때”가 아니라
“불안해서 아무도 안 살 때”다.
4. 인구 감소? 그럼 집값 떨어지지 않나?
이 질문 많이 한다.
인구는 줄어들 수 있다. 하지만 집값은 전국 평균이 아니라 ‘입지’가 결정한다.
서울 핵심, 수도권 핵심, 일자리 밀집 지역은 오히려 수요가 더 집중된다.
사람이 줄어드는 게 아니라 사람이 몰린다.
결국 좋은 지역은 더 강해지고 애매한 지역은 약해진다.
문제는 “살까 말까”가 아니라 “어디를 사느냐”다.
5. 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까?
이건 인간의 본능이다.
“조금만 더 떨어지면 들어가야지.”
문제는 바닥은 뉴스에 나오지 않는다. 바닥은 조용히 지나간다.
그리고 오르기 시작하면 그때 사람들은 다시 묻는다.
“지금 들어가도 될까요?”
결국 가장 비싼 시점은 다들 확신할 때다.
지금 사야 하는 사람의 조건
물론 무조건 사라는 건 아니다. 조건은 있다.
- 최소 5년 이상 보유 가능
- 무리한 레버리지 아님
- 입지가 명확한 지역
- 실거주 혹은 명확한 전략 보유
단기 차익을 노리는 사람은 기다려도 된다.
하지만 장기 자산 축적 관점이라면 시간이 무기다.
왜 앞으로도 오를 가능성이 높은가
- 공급 감소
- 건축비 상승
- 화폐 가치 하락
- 금리 인하 사이클 가능성
- 수도권 집중 가속화
- 정책은 결국 부동산을 붕괴시키지 않는다
정부는 부동산을 무너뜨리기 어렵다.
가계 자산의 대부분이 부동산이다.
은행 담보의 대부분이 부동산이다.
무너지면 시스템이 흔들린다.
결국 정책은 조절이지 붕괴가 아니다.
선택은 감정이 아니라 전략이다
두려움은 이해한다. 지금이 꼭지일까 봐.
하지만 역사적으로 보면 좋은 입지의 부동산은 조정을 거쳐도 결국 우상향했다.
집은 단순한 주거 공간이 아니다.
가장 강력한 레버리지 자산이다.
시간이 지날수록 집이 있는 사람과 없는 사람의 격차는 벌어진다.
마무리
기다리면 마음은 편할 수 있다.
하지만 기회는 기다리지 않는다.
지금은 공포와 관망이 섞여 있는 구간이다.
이럴 때 들어간 사람은
몇 년 뒤 조용히 웃는다.
결국 질문은 이것이다.
“집값이 떨어질까?”가 아니라
“나는 언제까지 관망만 할 것인가?”
시간은 중립이 아니다.
시간은 자산을 가진 편이다.
지금 살 준비가 되어 있다면 망설임은 비용이다.
부동산은 정보 싸움이 아니다.
판단 싸움이다.
그리고 판단은 두려움이 클 때 더 값진 법이다.
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듀클래스넷 드림
