한때 수익형 부동산으로 큰 인기를 끌었던 지식산업센터의 광풍이 한풀 꺾이면서, 시장 분위기가 달라지고 있다. ‘공급과잉’, ‘경기침체’, ‘고금리’ 등으로 인해 수요자들의 발길이 줄어든 것이 이유로 분석된다.
하지만 업계는 이보다 더 중요한 점으로 최근 수년간 지식산업센터 시장이 실수요 기업체들의 니즈가 반영되지 않은 상품 중심으로 공급돼 왔다는 것을 꼽고 있다. 수익성과 트렌드만을 쫓아 비슷한 상품이 우후죽순 공급되면서, 실수요층의 외면을 초래했다는 분석이다.
실제 지난 몇 년간의 지식산업센터는 섹션오피스, 업무형 등 소규모 중심의 획일화된 상품으로 공급돼 왔다. 공급자 및 투자자의 수익성을 극대화하고, 트렌드를 반영하는 것에 초점을 두었기 때문으로 풀이된다.
한 부동산 전문가는 “이와 같은 공급은 지식산업센터 수요의 기반이 되는 제조 및 물류 중심의 기업이나, 우량 임차인으로 여겨지는 대형 기업들과는 크게 연관되지 않는 상품”이라며 “이렇다 보니 실제 입주를 해야 하는 기업체들이 지식산업센터를 점차 찾지 않게 됐고, 공실은 늘고 수익률은 떨어져 투자자가 빠지는 악순환이 이어지게 된 것”이라고 말했다.
이러한 현상에 실제 서울 및 수도권에서는 어느 순간부터 제조형이나 물류형 등이 중심이 되는 신규 지식산업센터를 찾아보기가 어려운 상황이 됐다.
대표적으로는 최근 반도체 클러스터 구축이 본격화된 수도권 남부권이 있다. 반도체 클러스터의 핵심으로 떠오른 용인 남사읍 일대는 물론이고, 동탄2신도시도 제조형 중심의 신규 지식산업센터는 턱없이 부족한 실정이라는 게 주변 부동산 관계자들의 전언이다.
수도권 서남부 지역의 이러한 제조&물류형 중심 지식산업센터 공급 부족에 따른 희소성은 더 높아질 전망이다. 삼성전자가 360조원을 투자하는 용인 시스템 반도체 클러스터가 당초 계획보다 1년 앞당겨 내년 조기 착공을 계획하고 있기 때문이다. 세계 최대 규모의 반도체 클러스터 조성 프로젝트인 만큼, 향후 이에 따른 기업 수요도 폭발적으로 유입될 것으로 전망된다.
상황이 이렇자, 지식산업센터 시장에서 실제 입주를 원하는 기업을 중심으로 설계, 마케팅의 관점을 재정립하는 모습이 나타나고 있다. 또한 이를 통해 전반적인 시장 침체 분위기와는 다르게 좋은 성적을 이어가는 단지들도 생겨나고 있다.
일례로 올해 초 성남공단에서 공급을 알린 한 지식산업센터는 지역 특성에 맞춰 공단 일대 실 기업체 수요를 위한 맞춤형 설계를 적용하고, 이들 기업들을 중심으로 마케팅 활동을 이어가면서 계약률을 빠르게 끌어올린 것으로 알려졌다. 실제 이 지식산업센터는 약 4개월 만에 계약률 55%를 돌파해 업계에서 화제가 되기도 했다.
또 오산시에서는 현대엔지니어링이 공급하는 ‘현대 테라타워 세마역’이 제조형 중심의 단지 구성과 이와 관련된 다양한 특화설계를 대거 도입하면서, 오산은 물론이고 인근 동탄, 용인 등 반도체 산업에 기반을 둔 제조업체들의 발길이 이어지며 계약이 이뤄지고 있는 것으로 조사되기도 했다.
실제 현대 테라타워 세마역의 경우 드라이브인 및 도어 투 도어(일부 제외) 시스템, 약 7.5m의 넓은 램프폭(일부 제외) 등 물류 이동 편의성을 높이는 설계를 적용한 것은 물론, 5톤까지 물류 이동이 가능한 화물용 엘리베이터 설치(2대) 등 고하중 특화 설계도 도입해 관련 실수요 기업체들을 위한 상품구성을 곳곳에 녹였다는 게 업계의 평가다.
한편 이처럼 실수요 니즈 파악을 통해 변화에 나선 단지들이 관심을 받으면서, 업계는 지식산업센터의 양극화 현상이 더 커질 것으로 내다보고 있다.
한 부동산 전문가는 “지식산업센터의 핵심은 우량 임차인, 실 기업체 수요의 확보”라며 “때문에 시장 침체기에도 발 빠르게 변화에 나서고 있는 지식산업센터들을 중심으로 관심이 쏠리고, 장기적으로 공실 없이 잘 운영될 수 있을 것”이라고 말했다. 이어서 “특히 내달부터 미국을 시작으로 본격적인 금리 인하가 이뤄질 것으로 전망되는 만큼, 국내 부동산 시장 및 경기 회복에도 속도가 붙을 것으로 보여 지식산업센터 시장에도 긍정적인 변화를 가져올 것”이라고 말했다.
