이 콘텐츠는 구독자 전용입니다.
요즘 지식산업센터 경매 물건이 쏟아진다.
뉴스에서는 “시장 침체”, “공실 증가”, “PF 위기” 같은 단어를 반복한다.
그런데 흥미로운 건, 같은 지식산업센터라도 드라이브 인(Drive-in) 타입은 여전히 인기가 높다는 점이다.
주차장에서 바로 사무실로 연결되는 공장형 사무실.
이건 단순한 사무공간이 아니다. 물류 + 제조 + 콘텐츠 + 쇼룸이 결합된 공간이다.
위기 속에서도 팔리는 물건은 있다.
그리고 그런 물건은 구조적으로 수익이 난다.
오늘은 감정이 아니라 전략으로, 지식산업센터 경매에서 돈 버는 방법을 정리해보겠다.
1. 왜 지금 지식산업센터 경매가 기회인가
지식산업센터는 몇 년 전까지 공급이 폭증했다.
분양가도 공격적으로 올랐다.
레버리지로 들어간 투자자들이 금리 상승을 못 버티면서 경매로 나오고 있다.
핵심은 이거다.
건물은 새것이다.
가격만 무너졌다.
신축급 자산을 분양가 대비 20~40% 할인된 가격에 접근할 수 있다면 이건 리스크가 아니라 옵션이다.
단, 아무거나 사면 안 된다.
“싼 게 아니라, 쓸모 있는 걸 싸게 사야 한다.”
2. 왜 드라이브 인이 강한가
드라이브 인 타입은 구조적으로 수요가 명확하다.
- 1톤~5톤 트럭 접근 가능
- 바로 하역 가능
- 쇼핑몰형 라이브커머스 스튜디오 활용 가능
- 소형 제조 + 온라인 판매 결합 가능
- 콘텐츠 제작 + 물류 결합 가능
이건 단순 사무실이 아니다.
사업 공간이다.
특히 온라인 판매, 스마트스토어, 크로스보더 무역, 3PL 소형 물류가 늘어나면서 “사무실 + 창고” 결합형 공간은 계속 필요하다.
공급은 늘었지만 쓸모 있는 구조는 한정적이다.
3. 경매에서 수익을 내려면 이렇게 접근해야 한다
① 입찰가 전략
경매는 싸게 사는 게임이 아니다.
싸게 사서 출구가 명확해야 하는 게임이다.
- 현재 실거래가 확인
- 동일 단지 공실률 확인
- 월 임대료 시세 파악
- 관리비 수준 분석
임대 수익률이 최소 6~8% 이상 나오지 않으면 굳이 위험 감수할 필요 없다.
“낙찰받는 게 목표가 아니다.
수익이 목표다.”
② 권리 분석은 기계적으로
지식산업센터는 상대적으로 권리관계가 단순하다.
하지만 유치권, 관리비 체납, 공용부 문제는 반드시 체크해야 한다.
체납 관리비가 수천만 원 붙어 있으면 싸게 산 의미가 사라진다.
감정가만 보고 흥분하는 순간 이미 진 게임이다.
③ 수요가 있는 층을 노려라
드라이브 인이라도 동선이 불편하거나 차량 진입이 애매하면 인기가 떨어진다.
- 램프 접근성
- 층고
- 하중
- 엘리베이터 위치
- 차량 회전 반경
이건 직접 가서 봐야 한다.
엑셀로는 안 보인다.
4. 수익 모델은 3가지
1) 임대 수익
안정적이다.
특히 물류형 업체는 장기 임차 성향이 강하다.
2) 시세 차익
공급 축소 + 금리 하락 사이클이 오면 지식산업센터도 반등한다. 특히 핵심 입지 드라이브 인은 회복이 빠르다.
3) 직접 활용
이게 가장 강력하다.
- 무역 창고
- 온라인 판매 물류
- 콘텐츠 스튜디오
- 소형 제조
- 쇼룸 운영
임대료를 내는 대신
자기 사업에 쓰는 순간
그 공간은 비용이 아니라 자산이 된다.
5. 조심해야 할 함정
- 외곽 입지
- 대량 공실 단지
- 산업 수요 없는 지역
- 대출 과다 의존
- 유행만 보고 입찰
지식산업센터는 아파트와 다르다.
“살고 싶다”가 아니라
“써야 한다”가 수요다.
결국 사업 수요가 있는 지역만 살아남는다.
6. 앞으로 전망
- 소형 제조, 콘텐츠, 이커머스는 계속 증가
- 물류 수요는 구조적으로 늘어남
- 신축 공급은 감소 추세
- 금리 하락 사이클 가능성 존재
위기 구간에서 정리된 자산은 사이클 전환 시 가장 빠르게 반등한다.
문제는 대부분이 기다린다는 것이다.
하지만 자산은 기다리는 사람보다 결정한 사람에게 간다.
결론
지금 지식산업센터 경매 시장은 “공포와 기회가 동시에 있는 구간”이다.
드라이브 인 공장형 사무실은 단순 부동산이 아니라 사업 인프라다.
제대로 분석하고, 무리하지 않고, 출구 전략을 명확히 한다면 이 시장은 충분히 수익을 낼 수 있다.
경매는 도박이 아니다.
정보 + 냉정함 + 자금 관리의 게임이다.
그리고 지금은 공격적으로 공부하는 사람이 가장 큰 격차를 만들 수 있는 시기다.
여러분의 생각을 댓글로 공유해 주세요!
듀클래스넷 드림
